Vergleich der Immobilienpreise in den grossen Städten der Schweiz durch RealAdvisor

Immobilienpreise in der Schweiz Februar 2026: Die aktuelle Lage

Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich Anfang 2026 robust, aber nicht mehr so dynamisch wie in den Vorjahren. Laut Prognose von hausinfo.ch stieg der Wohnimmobilienpreisindex für Einfamilienhäuser im 3. Quartal 2025 um 1,5 Prozent, während sich Eigentumswohnungen nur um 0,1 Prozent verteuerten. Was bedeutet das für Sie als Käufer? Einfamilienhäuser werden knapper, Wohnungen sind etwas leichter zu bekommen – zumindest preislich.

Der Unterschied zwischen Wohnungen und Häusern fällt auf: Mit CHF 8’315 pro Quadratmeter liegen Wohnungen aktuell rund 8% über dem Hauspreis von CHF 7’710. Das klingt paradox, hat aber einen einfachen Grund: Wohnungen konzentrieren sich in urbanen Zentren, wo die Nachfrage am höchsten ist. Ein Haus auf dem Land in der Ostschweiz kostet pro Quadratmeter oft weniger als eine Stadtwohnung in Bern.

Was viele Käufer in meiner Beratungspraxis übersehen: Der Leitzins der SNB liegt seit Juni 2025 bei 0 Prozent – und dürfte laut Prognosen das ganze Jahr 2026 dort bleiben. Für Hypotheken bedeutet das weiterhin günstige Konditionen. Aber Vorsicht: Günstige Kredite heizen die Nachfrage an, was die Preise stabil hält. Wer auf sinkende Preise wartet, wartet in den meisten Regionen vergeblich.

Preisvergleich nach Städten: Wo ist Ihr Budget am besten investiert?

Im Folgenden werden die wichtigsten Schweizer Immobilienmärkte analysiert und in drei Kategorien eingeteilt. Ziel ist, aufzuzeigen, wo ein Budget typischerweise ausreicht – und wo Erwartungen häufig unrealistisch sind.

Bevor Sie die Tabelle studieren, ein Hinweis: Die Preise sind Medianwerte. Das bedeutet, die Hälfte der Objekte liegt darüber, die andere darunter. In einer Premiumlage wie Zürich-Seefeld oder Genf-Eaux-Vives zahlen Sie problemlos 40-50% über dem Kantonsmedian.

Premium-Lagen: Zürich, Genf, Zug – ab CHF 10’000/m²

Seien wir ehrlich: Wenn Ihr Budget unter CHF 1.5 Millionen liegt und Sie eine Familienwohnung mit mehr als 80 m² suchen, können Sie Zürich-Stadt, Genf-Centre und Zug-Stadt von Ihrer Liste streichen. Die Zahlen sprechen für sich: Laut dem Immobilienportal Neho liegt der Durchschnittspreis in Zürich bei CHF 18’273 pro Quadratmeter – für Wohnungen sogar bei CHF 19’238.

Ein hypothetisches Beispiel: Ein Paar mit einem Budget von CHF 1,2 Millionen für eine 4,5-Zimmer-Wohnung könnte in Zürich unter Umständen nur eine deutlich kleinere Wohnfläche finden. In einer nahegelegenen Stadt wie Winterthur wäre mit demselben Budget gegebenenfalls eine grössere Wohnung bei pendelbarer Distanz möglich, mit potenziell geringeren Gesamtkosten.

Zug ist ein Sonderfall: Hier sind die Hauspreise mit CHF 17’273/m² sogar höher als die Wohnungspreise. Der Grund? Das knappe Bauland und die extrem niedrigen Steuern ziehen vermögende Familien an, die unbedingt ein Eigenheim wollen.

Mittelfeld: Basel, Lausanne, Bern – CHF 7’000-9’000/m²

Hier wird es interessant. Basel-Stadt bietet städtisches Leben zu Preisen, die rund 55% unter Zürich liegen. Für CHF 1 Million bekommen Sie eine 4-Zimmer-Wohnung mit 115-120 m² in guter Lage. Das ist mehr als doppelt so viel Fläche wie in Zürich.

Bern liegt preislich noch etwas darunter. Die Bundesstadt ist bei Familien beliebt, die Wert auf Lebensqualität legen und nicht das höchste Gehalt der Schweiz verdienen. Ein typischer Fehler besteht darin, dass Käufer nur auf den Quadratmeterpreis schauen und die Nebenkosten nicht ausreichend berücksichtigen. Diese variieren je nach Kanton erheblich – in Bern fallen keine Handänderungssteuern an, in anderen Kantonen bis zu 3% des Kaufpreises.

Lausanne und die Genferseeregion sind teurer als ihr Ruf: Sobald Sie Seesicht wollen, explodieren die Preise. Gemäss UBS-Analysen zeigt die Region am Genfersee eine unterdurchschnittliche Preisentwicklung – möglicherweise eine Korrektur nach Jahren überhöhter Preise.

Preiswertere Kantone: Aargau, Solothurn, Thurgau – unter CHF 6’000/m²

Wer mit einem Budget von CHF 800’000 bis CHF 1 Million ein Einfamilienhaus sucht, findet hier die besten Chancen. Im Jura liegen die Preise laut Marktberichten bei CHF 4’000-5’000 pro Quadratmeter – weniger als ein Viertel der Zürcher Preise.

Hinweis: Niedrige Preise bedeuten nicht automatisch eine vorteilhafte Wahl. In abgelegenen Gemeinden kann die spätere Wiederverkaufbarkeit schwieriger sein, weil die Nachfrage geringer ist; dadurch kann das Risiko eines Verkaufs unter dem Kaufpreis steigen. Es empfiehlt sich, die Verkehrsanbindung zu berücksichtigen, da Gemeinden mit guter ÖV-Anbindung für Pendler häufig ein günstigeres Gesamtverhältnis von Preis und Nutzbarkeit bieten.

RealAdvisor: Ihre Immobilie in 3 Minuten kostenlos bewerten

Die Durchschnittspreise in verschiedenen Kantonen sind bekannt. Für Entscheidungen ist jedoch entscheidend, wie hoch der Marktwert einer konkreten Immobilie ist oder welches Budget in einer gewünschten Region realistisch ausreicht. Hier setzen digitale Bewertungsansätze wie RealAdvisor an.

Die KI-gestützte Bewertung von RealAdvisor analysiert Ihre Immobilie anhand aktueller Marktdaten aus allen Schweizer Kantonen. Der Algorithmus vergleicht Objektmerkmale wie Lage, Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung mit tausenden realen Transaktionen der letzten Monate. Das Ergebnis ist ein Medianwert, der präziser ist als pauschale Quadratmeterpreise – weil er Ihre spezifische Situation berücksichtigt.

In nur 3 Minuten erhalten Sie eine fundierte Schätzung – kostenlos und ohne Verpflichtung. Die Daten werden monatlich aktualisiert (aktuell: Februar 2026), sodass Sie immer mit den neuesten Marktinformationen arbeiten. Das ist besonders wichtig in einem Markt, der sich regional unterschiedlich entwickelt: Während Zürich stagniert, steigen die Preise in Luzern und Schaffhausen laut Experten überdurchschnittlich.

Falls Sie anschliessend tiefer einsteigen möchten, finden Sie hier eine Anleitung zur schnellen Online-Immobilienbewertung mit praktischen Tipps zur Vorbereitung.

Preisentwicklung 2001-2026: +104% bei Wohnungen, +89% bei Häusern

Die langfristige Perspektive ist eindeutig: Schweizer Immobilien haben sich als solide Wertanlage erwiesen. In den letzten 25 Jahren sind die Wohnungspreise um 104.8% gestiegen, die Hauspreise um 89%. Das entspricht einer durchschnittlichen Jahressteigerung von rund 3%.

• 2001
  Ausgangspunkt: CHF 4’000/m² (Wohnungen landesweit)
• 2008
  Finanzkrise: Kurze Stagnation, dann schnelle Erholung
• 2015
  SNB hebt Mindestkurs auf: Preise steigen weiter
• 2022
  Zinsanstieg: Vorübergehende Verlangsamung
• 2026
  Aktuell: CHF 8’315/m² (Wohnungen), moderates Wachstum erwartet

Was bedeutet das für 2026? Die meisten Experten erwarten ein moderates Wachstum von 2-3%. Gemäss UBS-Analysen dürfte sich Wohneigentum um rund 3 Prozent verteuern, mit den besten Entwicklungen im Oberwallis, Berner Oberland und Luzern. Die Genferseeregion hingegen zeigt Anzeichen einer Sättigung.

Hinweis: Vergangenheitswerte garantieren keine zukünftige Entwicklung. Ein Immobilienkauf sollte primär an der langfristigen Nutzung ausgerichtet sein und nicht an kurzfristiger Spekulation. Bei einem langfristigen Zeithorizont ist historisch eher mit Wertentwicklung zu rechnen, während ein kurzfristiger Wiederverkauf das Risiko erhöht.

Für eine tiefergehende Analyse der Trends im Wohnimmobilienmarkt empfehle ich Ihnen, die regionalen Unterschiede genauer zu studieren – sie sind entscheidender als der nationale Durchschnitt.

Ihre Fragen zu Immobilienpreisen in der Schweiz

Der nächste Schritt für Ihre Immobilienentscheidung

Sie haben jetzt einen Überblick über die Schweizer Immobilienpreise 2026 – von den teuersten Zentren bis zu den erschwinglichen Alternativen. Die entscheidende Frage bleibt: Was bedeuten diese Zahlen für Ihre konkrete Situation?

Eine Frage zum Schluss: In welcher Region suchen Sie – und wie viele Quadratmeter brauchen Sie wirklich? Manchmal ist die ehrliche Antwort darauf der Schlüssel zu einer Immobilie, die Sie sich tatsächlich leisten können.